Urbanisme: Quelques définitions

Certificat d’urbanisme (C.U.)
Délai : 2 mois
C'est un acte administratif, établi par le maire, sur demande adressée en mairie, qui informe si
un terrain est constructible ou non au vu des règles d'urbanisme (pour combien de mètres
carrés, cette constructibilité étant garantie pour un an), le régime des taxes et participations
d'urbanisme applicables qui sont applicables à un terrain ainsi que l'état des équipements
publics existants ou prévus (desserte par les réseaux).

Coefficient d’occupation des sols (C.O.S.)
Il détermine la surface constructible sur un terrain.
Cette surface est obtenue en multipliant ce coefficient par la surface du terrain (ou unité
foncière).
Chaque zone a son coefficient qui est mentionné au règlement du P.L.U.

Déclaration d’achèvement de travaux (D.A.T.)
Lorsque les travaux, ayant fait l’objet d’un permis de construire sont terminés, le maître
d’œuvre dépose en mairie une D.A.T. au plus tard 30 jours après l’achèvement des travaux .
Cette démarche déclenche une "visite de conformité ", c'est-à-dire une vérification sur place
de conformité des travaux réalisés avec ceux autorisés par le permis de construire, par la Ville
et les pompiers (pour les logements collectifs, locaux d'habitation ou recevant du public).
Le certificat de conformité délivré peut être exigé par le notaire lors d'une vente, et
déclenche les délais de garantie (de parfait achèvement, biennale, décennale) qui s'imposent
aux constructeurs et aux architectes au profit de l'utilisateur
(NB : la visite de conformité est différente de celle de la Commission Communale de
Sécurité, nécessaire pour les établissements recevant du public).
Déclaration d’ouverture de chantier (D.O.C)
Après l’obtention du permis de construire, le bénéficiaire démarre le chantier : il doit alors
déposer une D.O.C. en Mairie, qui interrompt les délais de péremption du permis de
construire.

Déclaration de travaux (D.T.)
Délai : 1 mois + 1 mois par organisme extérieur consulté (ex : Bâtiments de France).
La déclaration de travaux exemptés de permis de construire est une formalité qui s'impose aux
travaux de faible importance réalisés sur ou dans un bâtiment (surface construite inférieure à
20m_, ravalement, murs de clôtures, modification de façade, etc.),composé d’un dossier plus simple et bénéficiant de délais d’instruction plus courts.

Déclaration d’intention d’aliéner (D.I.A.)
Délai : 2 mois.
Avant chaque vente, le vendeur ou son notaire doit déposer une déclaration d’intention
d'aliéner en mairie, avec mention du bien vendu et du prix.
La Commune a alors la possibilité, dans les 2 mois, de préempter, c'est-à-dire se substituer à l'acquéreur, pour mettre en œuvre une opération d'aménagement (Z.A.C.), de logement social,de voirie, la réalisation d’un équipement public ou une opération d’utilité publique.
ATTENTION : le défaut de D.I.A. pour un bien soumis au droit de préemption peut entraîner la nullité de la vente.

Déclaration d’utilité publique (D.U.P.)
Un projet d'intérêt public (équipements publics, voirie, transport, logements sociaux ...)
nécessite des acquisitions de terrains ou de bâtiments par la personne publique qui en a l'initiative (État, département, ville, ...) pour les libérer et les démolir.
Il peut alors donner lieu à expropriation après D.U.P.
Après une enquête publique, au cours de laquelle un dossier faisant le bilan coûts/avantages du projet est mis à la disposition du public qui peut s'exprimer, le Préfet peut déclarer le projet d'utilité publique.
Cette D.U.P. déclenche ensuite, si les négociations amiables n'aboutissent pas, la procédure d'expropriation, au terme de laquelle le juge civil fixe le prix et les indemnités (aux propriétaires et locataires) et transfère la propriété du bien à la personne publique.

Droit de préemption urbain (D.P.U.)
C’est un instrument de politique foncière institué au profit des communes leur permettant d’exercer un droit de préemption en vue de la création d’équipements publics (espaces verts,écoles….), la réalisation de logements sociaux, la restructuration de quartiers ou d’îlots ou encore la création de réserves foncières.
Il existe un droit de préemption simple et un droit de préemption renforcé:
• Dans les secteurs où s’applique un droit de préemption simple : la majorité des biens sont soumis à déclaration ; mais, par exemple, sont exemptées de D.l.A. les ventes de constructions de moins de 10 ans à la date de la vente, de parts de sociétés immobilières…)
• Dans les secteurs où s’applique un droit de préemption renforcé : l’ensemble des biens immobiliers vendus sont soumis à D.I.A.

Espace boisé classé (E.B.C.)
L’ espace boisé classé est une zone protégée, instituée par la commune, dans les document d’urbanisme, destinée préserver ou à créer un espace vert, et quasiment inconstructible (sans compensation).

Espace naturel sensible (E.N.S.)
C’est un espace vert ou forestier, un territoire dont les qualités en termes de flore, de faune,constituant un intérêt écologique à protéger, qui est délimité par le Conseil Général,bénéficiant d’un droit de préemption, en vue de sa préservation et de son éventuelle ouverture au public.

Note de renseignements d’urbanisme (N.R.U.)
Délai : 1 mois.
A l’occasion d’une vente immobilière, doit être annexée à l’acte notarié une note
d'information précisant le statut administratif du bien (situation au regard du droit de préemption urbain, document d'urbanisme applicable, C.O.S., servitudes, le cas échéant réserves, alignements, procédures d’hygiène en cours et observations et prescriptions particulières).Le défaut de cette pièce, délivrée par la Ville, entraîne la nullité de la vente.
Déposer un formulaire en mairie (+ 1 plan de situation et 1 plan de masse)

Permis de construire (P.C.)
C'est l'autorisation indispensable à toute construction neuve, mais aussi à toute extension,créant de la surface ou à tout changement d'affectation.
Le maire délivre le PC s'il est conforme au règlement de la zone du P.O.S. où s'inscrit le terrain d'assiette de la construction) après avoir consulté, si le secteur est concerné, des services extérieurs comme :
- l'Architecte des Bâtiments de France(si un Monument Historique se situe à moins de 500 m),
- I'lnspection des Carrières (si on est en zone de carrière),
- la voirie communale ou départementale,
Dès que le dossier est complet, le Maire a 2 à 3 mois pour délivrer le P.C.
Les dossiers de P.C. délivrés sont consultables en mairie.

Permis de démolir (P.D.)
Délai : 4 mois.
C'est une autorisation administrative qui doit être obtenue préalablement à la démolition partielle ou totale de tout bâtiment.

Permis de lotir (P.L.)
Le lotissement est une opération qui consiste à diviser un terrain en plus de deux lots à construire sur une période de moins de 10 ans.
Cette opération est soumise à autorisation administrative préalable.

Plan d'aménagement de Zone (P.A.Z.)
C’est le document d'urbanisme, se substituant au P.O.S., qui, à l'intérieur du périmètre d'une Z.A.C, détermine les constructions, les espaces publics et la localisation des équipements publics.
La Loi relative à la Solidarité et Renouvellement Urbains (S.R.U) du 13 décembre 2000
intègre à terme les PAZ au PLU, qui remplace le POS.

Plan Local d’Urbanisme (P.L.U), ex-P.O.S. (Plan d’Occupation des Sols)
C'est le document qui fixe les règles d'urbanisme applicables sur le territoire de la commune (règles générales d'utilisation des sols et règles de construction).
Il a pour rôle de déterminer l'affectation principale des sols par zone (zones résidentielles denses avec commerces, zones pavillonnaires …) et de définir les règles (hauteur maximale,emprise au sol, % d'espace vert, parkings, C.O.S..) qui devront s'imposer à toute construction ou transformation de l’implantation des bâtiments, d’une manière générale et pour chaque zone.
C'est le document sur la base duquel sont instruits les permis de construire.
Mais le PLU, c’est aussi la traduction formelle d’une vision globale du devenir de la ville.Il forme le cadre légal de toutes les actions, d’initiative publique ou privée, qui touchent l’aménagement et le développement de la commune.
Il garantit au cours du temps que les évolutions de la ville sont conformes aux intérêts de la collectivité. Le PLU doit donc orienter l’avenir et concrétiser des choix politiques dans tous les domaines qui ont des répercussions sur l’organisation de l’espace communal :démographie, activités économiques, offre d’habitat, équipements et services, déplacements et réseaux, environnement, paysages…
Par opposition avec le POS, son prédécesseur, le PLU s’attache à une considération plus globale de la ville, associant davantage ses diverses dimensions comme l’économie et l’environnement ou le logement et les déplacements.
Fait nouveau, il renforce considérablement la participation de la population dès les phases d’élaboration alors que le POS la cantonnait à un avis partiel et tardif, une fois le document achevé. La cohérence avec d’autres documents d’aménagement et d’urbanisme. Les composantes du territoire, son vécu quotidien ne s’arrêtent pas aux limites de la commune. Le PLU s’inscrit donc dans un emboîtement de documents de planification globale, d’échelle plus vaste, régionale, et intercommunale avec lesquels il doit être cohérent :
Le PLU intègre ou traduit également les orientations formulées dans d’autres documents portant sur des thèmes particuliers :
• Plan départemental des espaces verts ou
• PPRI (Plan de prévention des risques d’inondation )…

Surface hors oeuvre brute (S.H.O.B.)
C'est la surface de tous les planchers d'une construction y compris les murs à laquelle s'ajoutent des surfaces dites non habitables (les garages, les terrasses, les surfaces de moins de 1,80 mètres sous plafond, certaines annexes)

Surface hors oeuvre nette (S.H.O.N.)
C'est la surface hors oeuvre nette d'une construction prise en compte dans le calcul du C.O.S, servant de base à la délivrance des permis de construire. Elle s'obtient en soustrayant de la surface hors oeuvre brute les surfaces dites non habitables.

Unité foncière
C’est un ensemble des parcelles cadastrales contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision.

Servitude d’utilité publique
Au P.LU. figure en annexe la liste des servitudes d’utilité publique concernant certains ouvrages et sites publics existants (monuments historiques, lignes électriques, ondes radioélectriques, etc.).Elles instituent des mesures de protection limitant l’utilisation des sols, et génèrent des consultations spécifiques des services compétents lors de l’instruction des permis de
construire.

Zone d'aménagement concerté (Z.A.C.)
C'est une zone à l'intérieur de laquelle, la Collectivité publique décide d'aménager
et d'équiper des terrains en vue de la réalisation de constructions et aménagements publics (équipements créés ou agrandis pour les nouveaux habitants, voies et espaces verts nouveaux ...) et privées (logements libres et sociaux, commerces, bureaux...).
Un "aménageur", public ou privé, partenaire de la commune par convention d’aménagement, est chargé d'acquérir les terrains, de vendre les droits à construire et de réaliser ou financer le programme des équipements publics.