RELATION ENTRE LA CONVENTION AVEC LE Syndicat d'Action Foncière SAF94 ET LA RESERVE FINANCIERE NECESSAIRE A LA MAIRIE POUR FAIRE FACE AU PLU

1 - Comment avons-nous estimé les 90 millions d'Euros ?

L'estimation de 90 millions d'Euros est l'hypothèse la plus basse de la
réserve financière que la Mairie se constitue par cette convention qui
concerne 505 parcelles ciblées sur l'Hay les Roses.
Nous avons retenu comme base de notre estimation la valorisation de 50% des
biens fonciers considérés (soit 250 propriétés privées) valorisées à 360 000
Euros chacune.

Il est donc tout à fait vraisemblable, conformément aux avis d'experts que
nous avons interrogés sur le sujet, que la réserve financière nécessaire à la
Mairie pour faire face à l'ambition du PLU soit plus proche de 100 à 150
millions d'euros à la charge des contribuables

2 - Quelle est la relation entre la Convention SAF 94 et cette réserve
financière?

Cette question est en effet compliquée, car elle concerne le montage
financier de l'opération.

Pour financer les opérations ambitieuses du PLU, la Mairie doit lever des
fonds ou s'endetter, si vous préférez. Pour s'endetter, il faut apporter aux
organismes prêteurs des garanties suffisantes pour faire face aux
engagements financiers que vous contractez. Les garanties financières
peuvent être constituées soit de biens immobiliers lorsque vous en avez, de
cautions ou garanties bancaires, soit de valeurs (titres, or etc.......) .
Dans le cas de la ville de l'Hay les Roses, la Mairie ne dispose plus
d'actifs fonciers et/ou financiers suffisants pour offrir des garanties
solides en regard de ses besoins d'endettement pour le PLU. La ville décide donc
de s'en constituer de façon "artificielle" en exerçant par avance un droit
qui lui appartient "le droit de préemption". Elle fait de ce droit une
valeur "marchande" en le vendant à un organisme de portage foncier (le SAF
94) au travers d'une convention. Celle-ci concède ce droit en l' adossant à
des biens fonciers désignés (dans notre cas, les 505 parcelles ciblées)
lesquelles représentent une valeur foncière et donc une garantie financière.

Cette garantie ainsi constituée, permet donc à la Maire d'augmenter sa
capacité d'endettement pour faire face à ses besoins de financements du PLU. Mais cela n'augmente pas sa capacité à rembourser !

La dette contractée pour le PLU se transforme ainsi en une dette future, en
l'occurrence la dette future que représente la convention de cession du droit
de préemption conclue avec le SAF 94... et que nous estimons à 90 millions d'euros minimum !

Il faut en effet bien connaître les termes de cette convention qui impose à la municipalité l'obligation de racheter au futur prix du marché (!) les 505 parcelles avec des constructions nouvelles !

Alors soit le maire compte sur un effondrement du marché immobilier (malgré les avis des spécialistes), soit il décide délibérément d'endetter la commune pour se payer un PLU trop ambitieux !

Dans les deux cas, il joue avec l'argent du contribuable !!! Nous considérons que ce type de pari n'est pas du ressort des seuls élus.

Pour conclure sur votre question

Où est le caractère dévoyé et déloyal de l'opération? Pourquoi marquons-nous
avec autant d'ardeur notre opposition à ce montage? Pourquoi avons-nous tenu
à le porter sur la scène publique?

1 - L'opération a un caractère "dévoyé", car l'utilisation qui est faite du
droit de préemption est uniquement à des fins de "montage financier" et non
à des fins d'utilité publique
2 - L'opération a un caractère "déloyal", car elle s'est faite en dehors de
tout débat concerté, et en évitant au maximum qu'une corrélation puisse être
mise à jour entre le PLU (pour lequel jamais on ne parle de son financement)
et la Convention avec le SAF 94 qui est l'outil financier de ce PLU. Il aura
fallu l'action du collectif pour que la vérité éclate sur le lien entre les
deux opérations
3 - Il serait illusoire de croire que la toute dernière décision de Patrick
SEVE de voter l'annulation de cette Convention en Janvier prochain, éloigne
le spectre d'une préemption massive. En effet, et c'est ce que nous avons
dit dans notre dernier tract : c'est le PLU lui-même qui doit être revisité,
dans sa stratégie, sa dimension et sa taille. Il nous faut un PLU, certes,
mais respectueux du patrimoine de chacun et adapté aux moyens de la ville.
4 - Enfin, nous avons tenu à porter cette affaire sur la scène publique, car
dans la vie, on n'a pas le droit de tromper la confiance des citoyens qui
vous ont élu, on n'a pas le droit de masquer la vérité, surtout lorsque l'on
porte la lourde responsabilité d'être un homme politique.

Nous espérons avoir répondu à votre question. Si tel n'était pas le cas, merci de nous aider à préciser notre réponse par vos réactions

Comité de rédaction de CODEFL